بازنده بزرگ مسکن 1400 - وبلاگ نصیراباد

به گزارش وبلاگ نصیراباد، دو گروه بازیگر اصلی بازار مسکن، سال جاری از رکود و قیمت های نامتعارف آسیب دیدند؛ اما یکی از آنها به مراتب بیشتر از دیگری ضربه خورد. سرمایه گذاران ساختمانی و بعلاوه خریداران مصرفی آپارتمان، بازندگان عصر جهش قیمت طی این دوره هستند. بازار مسکن1400 به لحاظ فرایند رشد قیمت، متفاوت از التهاب قیمتی سه سال قبل از آن بود. این تفاوت باعث شد گروهی از خریداران مصرفی (هرچند با حجم کم) در نیمه دوم سال جاری برای خرید وارد بازار معاملات شوند. اما تیراژ ساخت نشان می دهد سازنده ها همچنان درگیر تبعات رکود تورمی هستند.

به گزارش جهانی اقتصاد، تیراژ ساخت مسکن در سه فصل ابتدای امسال، سازنده ها و سرمایه گذاران ساختمانی را به عنوان بازنده بزرگ بازارملک معرفی می نماید. آنالیز ها نشان می دهد در حالی که مطابق با سیاست متولی مسکن برای افزایش تیراژ ساخت مسکن در کشور، امسال، هدف گذاری ساخت یک میلیون واحد مسکونی در دستور کار قرار گرفته بود اما عملا این هدف محقق نشده است.

آسیب بیشتر به سازنده ها

تیراژ ساخت مسکن در 9 ماه اول امسال و مقایسه آن با سه مقطع زمانی مختلف از جمله ساخت وسازهای مدت مشابه سال گذشته، فرایند 10ساله ساخت مسکن در کشور و بعلاوه کارنامه عرضه تازه مسکن در 6 ماه اول امسال نشان دهنده آن است که سازنده ها و سرمایه گذاران ساختمانی در امسال بیشترین آسیب را از ناحیه رکود ملکی و جهش قیمت دریافت نموده اند. آسیب وارده به این طیف فعال بازار مسکن به مراتب بیشتر از آسیبی است که در امسال به خریداران مسکن وارد شده است. اگرچه خریداران مصرفی طی دست کم سه سال گذشته یک گروه اصلی متضرر بازار مسکن محسوب می شوند اما سازنده ها بنا به چند علت مهم زیان بیشتری را از ناحیه رکود ملکی و ساختمانی، در امسال تجربه کردند.

در پی جهش شدید قیمت مسکن از سال 97 تا سرانجام سال 99، تعداد زیادی از خریداران مصرفی و به ویژه خانه اولی ها به علت شکاف بین قیمت مسکن و قدرت خرید ناشی از جهش روز افزون قیمت آپارتمان به اجبار از این بازار خارج شدند. همزمان به علت سرایت جهش قیمت مسکن به بازار زمین، کاهش خریداران مسکن و فروش نرفتن تعداد زیادی از واحدهای نوساز ساخته شده از سوی سازنده ها و همین طور رشد محسوس قیمت مصالح ساختمانی، رکود ساختمانی که از سال 93 در کشور آغاز شده بود، در سال های اخیر تشدید شد. با این حال، در پی ورود بازار مسکن به فاز پساجهش ملکی، توقف جهش قیمت و کاهش قیمت واقعی واحدهای مسکونی در 11 ماه اول امسال، افت میانگین قیمت اسمی آپارتمان ها در سه ماه نامتوالی از سال 1400، افزایش دو برابری سقف وام خرید مسکن و...بخشی از متقاضیان مصرفی و از جمله گروهی از خانه اولی ها به ویژه از نیمه دوم سال، وارد بازار شده و اقدام به خرید مسکن کردند. اما سازنده ها کماکان به علت تورم بالای زمین و رشد شدید قیمت املاک کلنگی در سال های اخیر و بعلاوه رشد شدید هزینه ساخت ناشی از تورم بالا در بازار مصالح ساختمانی، پیروز به حضور فعال در بازار ساخت و آغاز حجم مناسب پروژه های تازه ساختمانی نشدند.

برآوردها حاکی است میانه قیمت زمین از سال 96 تا سرانجام 99 بیش از 10 برابر و میانگین قیمت مصالح ساختمانی در این بازه زمانی حدود 5 برابر افزایش یافت. این در حالی است که میانه قیمت مسکن در این دوره بیش از 7 برابر رشد کرد.

در واقع در شرایطی که تحت تاثیر عوامل گفته شده بخشی از تقاضای مصرفی که در سال های اخیر به حاشیه بازار رانده شده بود، پیروز به ورود به بازار و خرید آپارتمان شدند اما سازنده ها کماکان نتوانستند فعالیت های خود را مشابه با دوره های عادی بازار معاملات و ساخت مسکن از سر بگیرند. مهم ترین علت این موضوع نیز به افزایش هزینه تمام شده ساخت مسکن در غیاب حجم مناسب تقاضای مصرفی برای خرید واحدهای مسکونی نوساز و کلیدنخورده مربوط می گردد.

افت 21 درصدی ساخت مسکن

در شرایطی که آنالیز های میدانی و مشاهدات نشان دهنده زیان دیدگی بیشتر سازنده ها و سرمایه گذاران ساختمانی از شرایط رکود ملکی در سال 1400 است آمارهای رسمی نیز این موضوع را تایید می نماید.

برآوردهای جهانی اقتصاد با استناد به آمارهای رسمی منتشر شده از سوی مرکز آمار ایران نشان می دهد در 9 ماه اول امسال مجموعا حدود 280 هزار واحد مسکونی در کشور ساخته شد. این مقدار در مقایسه با 9ماه اول سال گذشته 21 درصد افت نموده است. این آمار یک پیغام مهم را به بازار مسکن مخابره می نماید و آن کارنامه مردودی و عدم تحقق برنامه ساخت یک میلیون مسکن در سال 1400 است. در حالی که امسال نخستین سال اجرای برنامه ساخت یک میلیون واحد مسکونی در کشور بود اما عملا این هدف محقق نشد. چرا که نه تنها تیراژ ساختمانی در امسال که سال اول اجرای این برنامه بود نسبت به سال گذشته افزایش نیافت بلکه حجم ساخت و سازها با کاهش 21 درصدی در 9 ماه اول امسال در مقایسه با 9 ماه اول سال قبل روبرو شد.

تیراژ ساخت مسکن در 9 ماه اول امسال در کشور در حالی با کاهش 21 درصدی در مقایسه با 9 ماه اول سال قبل-مدت مشابه سال گذشته- همراه شده است که در همین بازه زمانی، حجم معاملات خرید مسکن در شهر تهران تنها 4 درصد افت نموده است.

از آنجا که شرایط معاملات مسکن در شهر تهران شرایط بازار معاملات ملک در سایر شهرها را نمایندگی می نماید و تحولات این بازار با فاصله زمانی اندک به سایر شهرها نیز سرایت می نماید می توان گفت افت تیراژ ساختمانی در بازه زمانی 9 ماه اول امسال به مراتب و چند برابر بیشتر از افت حجم معاملات مسکن بوده است. این موضوع نشان می دهد آسیب رکود ملکی اخیر بیش از آنکه به خریداران مسکن اصابت کند، متوجه سازنده ها و سرمایه گذاران ساختمانی شده است.

شکست عرضه دولتی در سال اول

به گزارش جهانی اقتصاد، کارنامه ساخت وساز مسکن در 9 ماه اول امسال نشان دهنده شکست سیاست عرضه مسکن دولتی ساز در سال اول اجرای این برنامه است. براساس قانون جهش فراوری مسکن و مطابق با سیاست متولی مسکن در سال 1400 قرار بود امسال یک میلیون واحد مسکونی ساخته گردد. در صورت اجرای این برنامه در امسال باید در 9 ماه اول امسال 750 هزار واحد مسکونی درکشور ساخته می شد. اما در این مدت تنها حدود 280 هزار واحد ساختمانی مجوز ساخت دریافت کرد. این موضوع نشان می دهد واحدهایی که در این مدت -9 ماه اول امسال- در کشور ساخته شده است تنها معادل 39 درصد از برنامه دولت برای عرضه تازه به بازار مسکن است. یعنی کمتر از 40 درصد آنچه قرار بود امسال در قالب آپارتمان های تازه به بازار مسکن عرضه گردد، ساخته شده است. این موضوع خود به معنای عدم تحقق برنامه دولت برای ساخت سالانه یک میلیون مسکن در کشور در سال اول اجرای این برنامه است.

در 6 ماه اول امسال تنها معادل 39درصد از برنامه دولت برای ساخت یک میلیون مسکن در سال محقق شد و حال آمارهای ساخت مسکن در 9 ماه اول امسال نشان می دهد درصد تحقق عرضه تازه نسبت به هدف گذاری انجام شده در این مدت حتی نسبت به 6 ماه اول سال نیز افت نموده است. در حالی که در 6 ماه اول امسال معادل 39 درصد برنامه دولت برای ساخت یک میلیون مسکن در سال محقق شده بود این مقدار در 9 ماه اول 1400 با دو واحد درصد کاهش به 37 درصد رسیده است. این موضوع نشان دهنده آن است که عملا برنامه دولت در سال اول محقق نشده است. در شرایطی که انتظار می رفت با پیشرفت این برنامه در نیمه دوم سال، مقدار تحقق برنامه اعلام شده برای ساخت یک میلیون مسکن در سال در بازه زمانی 9 ماهه و در نیمه دوم سال نسبت به بازه زمانی 6 ماهه تقویت گردد اما عملا درصد تحقق برنامه از کل هدف در 9 ماهه نسبت به 6 ماه اول 1400، کاهش یافت.

ارزیابی شرایط در بازه 10 ساله

ارزیابی شرایط بازار ساخت وساز از بابت تیراژ تازه ساختمانی عرضه شده به بازار مسکن در بازه زمانی 10 سال اخیر نیز از یک زاویه دیگر کارنامه مردودی عرضه یک میلیونی در امسال را نشان می دهد. مشاهده فرایند 10 ساله ساخت و ساز در کشور نشان می دهد تیراژ ساختمانی در سال 1400 در بازه حداقلی قرار داشته است. بازه حداقلی همان ساخت کمتر از 300 هزار واحد مسکونی طی 9 ماه اول سال است.

آمارهای رسمی مربوط به تیراژ ساخت مسکن در 9 ماه اول سال های 90 تا 1400 نشان می دهد حجم فعلی عرضه تازه به بازار مسکن از ناحیه ساخت واحدهای مسکونی، حجمی حداقلی است. اگر چه در بعضی سال ها مانند سال های 95 و96 تیراژ ساختمانی از سال 1400 کمتر بوده است اما در امسال نیز تیراژ ساخت در سطح حداقلی و کمتر از 300 هزار واحد در 9 ماه بوده است. آمارها نشان می دهد در 9 ماه اول سال های 90 تا 92، به طور میانه بیش از 600 هزار واحد مسکونی در کشور ساخته شد. در سال گذشته نیز 353 هزار واحد مسکونی در 9 ماه اول سال مجوز ساخت دریافت کرد. این مقدار هم اکنون (9 ماه اول امسال) به سطح حداقلی یعنی کمتر از 300 هزار واحد و معادل حدود 280 هزار واحد سقوط نموده است.

منشأ افزایش عمق رکود ساختمانی

در حالی که آمارهای رسمی از افزایش عمق رکود در بازار ساخت وساز به واسطه کاهش 21درصدی تیراژ تازه ساختمانی در 9 ماه اول امسال در مقایسه با مدت مشابه سال قبل خبر می دهد، دو دسته عوامل مهم و مداخله گر در بروز این شرایط قابل شناسایی است. آنالیز های جهانی اقتصاد در این باره نشان می دهد، در واقع، دو گروه عوامل موثر در افزایش عمق رکود ساختمانی از بیرون و درون بازار مسکن این جریان رکودی را راهنمایی نموده و باعث پیشرفت آن شده اند.

یک دسته از این عوامل از بیرون بازارمسکن و بیرون بازار ساخت وساز، عمق رکود ساختمانی طی سال های اخیر را تشدید نموده اند. وجود ریسک های غیراقتصادی، نرخ بالای تورم و رشد نقدینگی، رشد اقتصادی پایین و کاهش عایدی واقعی خانوارها از بیرون بازار مسکن منجر به افزایش عمق رکود ساختمانی شده اند.

این در حالی است که در غیاب اهرم های موثر اقتصادیاتی برای برطرف انجماد از املاک مسکونی آماده عرضه به بازار که هم اکنون خالی از سکنه و منجمد به جای مانده اند، از درون بازار مسکن عمق رکود ساختمانی تشدید شده است. ضمن آنکه شرایط فعلی به یک سوال نیز در ارتباط با بازار مسکن و ساخت وساز پاسخ می دهد. سوال مهمی که با استناد به اطلاعات و آمارهای رسمی و بعلاوه مشاهدات موجود از شرایط بازار ساخت وساز وجود دارد آن است که آیا کارنامه مردودی سیاستگذار مسکن سال آینده جبران می گردد و حجم ساخت وسازها و عرضه تازه به بازار مسکن از این محل افزایش می یابد؟

تحقق این هدف و جبران شرایط فعلی به شرایط همین دو دسته عوامل ذکر شده که از بیرون و درون بازار مسکن بر بازار ساخت وساز اثرگذار هستند بستگی دارد.

از بیرون بازار مسکن، در وهله اول سیاستگذار باید به سمتی حرکت کند که ریسک های غیراقتصادی معین تکلیف گردد. شرایط اقتصاد کلان بهبود یابد و رشد بالای نقدینگی و تورم مهار گردد. از سوی دیگر مثبت شدن رشد اقتصادی و افزایش عایدی واقعی خانوارها محقق گردد. در صورت تحقق این شروط می توان امیدوار بود از محل ثبات هزینه ها و عدم رشد شدید قیمت تمام شده واحدهای مسکونی همزمان با افزایش تقاضای موثر و مصرفی برای خرید واحدهای مسکونی ساخته شده، به واسطه ترغیب سرمایه گذاران و سازنده ها برای ورود به بازار ساخت و افزایش فعالیت ها، حجم تیراژ ساختمانی بهبود یابد. از سوی دیگر در درون بازار مسکن نیز احتیاج است تا سیاست های موثری برای مقابله با احتکار ملکی به کار گرفته گردد. این سیاست ها می تواند حجم قابل توجهی از واحدهای مسکونی منجمد شده را به بازار تقاضا عرضه کند. با عرضه این واحدها به بازار، تقاضا برای خرید مسکن، به واسطه تعدیل نسبی قیمت ها افزایش خواهد یافت و همین افزایش تقاضا، انگیزه سازنده ها را برای استارت پروژه های تازه تقویت می نماید.

در واقع افزایش تقاضا برای خرید مسکن در پی تسهیل شرایط ورود متقاضیان مصرفی به بازار تامین کننده و تکمیل کننده حلقه آخر زنجیره ساخت و ساز و فعالیت های ساختمانی است. در کشورهای پیروز جهان سالانه 5/0 تا 5/1 درصد از ارزش روز همه واحدهای مسکونی به عنوان اقتصادیات سالانه دریافت می گردد. مهم ترین اثر مثبت این تدبیر اقتصادیاتی برای بازار معاملات مسکن این کشورها که می تواند در کشور ما نیز به کار گرفته گردد افزایش هزینه و ریسک ملاکی و سفته بازی و کاهش انجماد ملکی است. اما نبود این اهرم موثر اقتصادیاتی موجب شده است عملا حجم زیادی از سرمایه ها در دارایی های ملکی خالی از سکنه، بلااستفاده و احتکار شده، منجمد گردد. در حالی که همین سرمایه ها می توانست به جهت سرمایه گذاری ملکی برای افزایش عرضه مسکن راهنمایی گردد.

در غیاب تقاضای موثر برای خرید واحدهای مسکونی ساخته شده از سوی سازنده ها و افزایش خواب سرمایه آنها، عملا چرخه ساخت و ساز معیوب شده و سازنده ها نیز برای آغاز پروژه های تازه با مشکل روبرو می شوند و در نتیجه انگیزه خود را برای این کار از دست می دهند.

در دوره اخیر جهش قیمت مسکن به علت افزایش شکاف بین قیمت مسکن و قدرت خرید متقاضیان مصرفی به ویژه در بازار معاملات آپارتمان های مسکونی نوساز، حجم زیادی از واحدهای ساخته شده از سوی سازنده ها با مشکل نبود مشتری روبرو شد. همین موضوع انگیزه و توان اقتصادی سازنده ها را برای آغاز پروژه های تازه مختل کرد. اما در شرایطی که شرایط برای حضور و بازگشت تقاضای مصرفی به بازارمسکن فراهم باشد و از این ناحیه تقاضای موثر در بازار ملک افزایش یابد سازنده ها نیز هر چه سریع تر قادر به فروش واحدهای ساخته شده، برداشت سود خود از فرآیند ساخت و بعلاوه تامین اقتصادی برای آغاز پروژه های تازه خواهند شد. در نتیجه عملیات ساخت واحدهای تازه به سرعت آغاز می گردد.

به عبارت دیگر علاوه بر شروطی که در بالا به آن اشاره شد، بازگشت متقاضیان مصرفی به ویژه خانه اولی ها به بازار و ایجاد تقاضای موثر در حجم متعارف می تواند قفل بازار ساخت وساز را باز کند. ایجاد این شرایط نیز به تحقق شرایطی بستگی دارد که از بیرون و درون بازار مسکن می تواند منجر به ایجاد تحرک و رونق ساختمانی گردد.